1、相关概念及法律规定
以租抵债，是指债务人为抵偿债务，与债权人签订“租赁合同”，约定将债务人名下的房产出租给该债权人，租赁期限内该案外人并不实际支付租金，租赁期满双方相应的债权债务关系即告消灭的情形。《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即租赁物在租赁期间发生所有权变动，承租人依然可以向买受人主张继续履行该租赁合同。这就是“买卖不破租赁”原则。在上述情形下，债务人的其他债权人向法院申请执行上述房产时，如果以租抵债的债权人向法院主张适用“买卖不破租赁”原则，拒绝向买受人交付不动产时，法院如何裁判呢？我们来看两篇案例。
2、裁判观点
案例一、杨晶王良案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书〔（2021）鲁民申1376号〕
本案中，山东省高级人民法院经审查认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人是为了收取租金。而本案中，《租赁合同》约定了“此房屋租金作为偿还乙方借款”，结合王良、杨晶在（2018）鲁0202执异669号案件的询问笔录中的陈述，能够认定案涉《租赁合同》是王良以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。
案例二、江苏佐仕科技有限公司中国XX银行股份有限公司郑州分行再审审查与审判监督民事裁定书〔（2020）最高法民申3044号〕
本案中，最高人民法院经审查认为，据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十二条、第二百二十九条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，债务人闵原公司以其公司房产、土地使用权抵偿佐仕公司欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《合同法》规定的“买卖不破租赁”原则。
分析和总结
通过以上的案例可以看到，目前的司法实践中，法院认为在以租抵债的合同中，案外人并不实际支付租金，而是通过占有、使用不动产来实现债权，属于原债权债务关系的延续，与法律规定的租赁合同内涵不一致，自然也不受“买卖不破租赁”原则的保护，也就不能够阻却执行交付。此外，浙江省高院对这一问题进行了明确规定，《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条：“执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准? 答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。”
律师看法
“买卖不破租赁”原则之制度目的，在于保护不动产尤其是住房承租人阶层之生存利益。立法者欲通过赋予不动产租赁权物权属性来对承租人地位施与强有力之保护。
然而，以租抵债合同并不等同于《民法典》规定的租赁合同，不能够适用“买卖不破租赁”原则。首先，从债权性质上看，案外人对被执行人享有的债权与其他债权人并无二致（不考虑不动产上存有担保物权的情况下），如果适用“买卖不破租赁”原则，相当于人为的优先了该案外人的债权，对其他债权人不公平。其次，以租抵债的合同仅对缔约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。排它性是物权的基本属性，即使债权人基于债权取得案涉房屋的使用权，根据合同的相对性，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗已经登记的抵押权等优先受偿权。最后，以租抵债的合同未经任何公示，不具备公信力，无法确认其真实性，极易被债务人及其他债权人利用，恶意串通逃避执行的情况，损害执行申请人的利益。
综上，以租抵债的合同不能够适用“买卖不破租赁”原则，不动产拍卖成交后，以租抵债合同不能阻却执行交付。