《民法典》于2021年1月1日开始实施。《民法典》406条规定“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这意味着卖方将抵押的房屋出售时，无需注销抵押登记就可以与买方办理过户手续。这种交易方式从表面上看确实有利于提高房屋的交易效率，同时减少了交易费用。但是，客观上此种交易方式也使抵押权人和抵押财产的买受人承担了一定的风险。下面作简要分析。
带抵押过户存在的风险
通过带抵押过户的方式交易，买方确实可以节省各项交易费用，并缩短交易的时间。但是，房屋即便过户到买方名下，房屋上仍存在抵押登记。此种情况下，一旦卖方资金链出现问题或断供，那么抵押权人仍有权对房屋行使抵押权。这相当于买方用自己的房产为卖方提供了抵押担保。
带抵押过户对买方的影响
若买方在购房时，先支付一部分首期款，再通过银行按揭贷款的方式支付房款。通过房屋带抵押的交易方式过户，那么买方的按揭贷款银行只能对交易的房屋做二次抵押。银行基于自身风险的考虑，不会超房屋净值借款，那么意味着买方就需要多出首付。若是卖方的抵押金额已经高于房屋的净值，买方可能无法申请按揭贷款银行。
司法实践情况
《民法典》实施近一年的时间，从裁判文书网公布的文书来看，适用这个法条的多数是开发商与购房者之间的纠纷，往往是购房者交纳了购房款后，开发商没有将购房款用于结清银行贷款注销抵押，而用于其他方面，导致房子上一直存在抵押登记，房子无法过户。在《民法典》实施以后，法院依据《民法典》406条的规定，将房产直接过户给购房者，保障了购房者的权益。但是抵押权人的债权还没实现，根据上述理论，相当于购房者用房产为开发商提供了抵押担保，购房者的相关权益仍存在一定的风险。
总结
过往的房产交易市场中，针对有抵押的房产，采用的是卖方先偿还抵押权人的欠款注销抵押登记，再与买方办理过户手续的方式。这种交易模式中往往会产生各项费用，如担保公司的赎楼费、短期利息、提前还款违约金、公证费等。《民法典》实施后，若买卖双方相互信任，能接受带抵押过户的风险，那么带抵押过户的方式不失为一种最优选择，不仅能够缩减不少的交易成本，还可以加快交易进程。买方付款后，卖方即可与买方到不动产登记中心进行过户。
带抵押过户的方式为一把双刃剑，它能为房产买卖提供便利，也有可能沦为投资人炒房的工具。但是从市场发展的规律来看，抵押过户转让势必是未来交易的首选。