在社会生活和司法实践中，因离婚、养老、未成年子女抚养而引发的房屋居住矛盾普遍存在，但我国物权法并未有相关的规定。
中国共产党第十九次全国代表大会报告指出：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
为响应时代需求，2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》，《中华人民共和国民法典》在物权篇增设了一章规定居住权。
一、居住权的法律规定与设立方式
1、居住权的法律规定
民法典第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权， 以满足生活居住的需要。
2、居住权的权利主体与客体
根据民法典第三百六十六条与居住权居住属性，居住权人并非住宅的所有权人，而是有生活居住需求的自然人；权利客体为用于生活居住用途的房屋。
3、居住权的设立方式
民法典规定了两种居住权的设立方式：第一种方式为书面形式订立居住权合同+居住权登记，居住权权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第二种方式为订立遗嘱+居住权登记，以订立遗嘱的方式设立居住权，参照适用合同设立居住权的规定，此处，口头遗嘱不属于可设立遗嘱的形式。建议房屋权利人对设立居住权的遗嘱进行公证。
除上述两种方式设立外，还可通过人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立。
在设立居住权过程中应注意，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。此规定为双方当事人可另行约定为居住权设定一定对价保留了空间。
案例：2021年5月21日，深圳市不动产登记中心颁发了首张居住权登记证明，标志着居住权登记正式在深圳适用。
二、居住权人的权利与义务
1、居住权人的权利：
居住权人享有住宅占有、使用的用益物权，该权利不受所有权人和第三人的干涉，当占有、使用受到妨害或者可能受到妨害时，可以请求排除妨害或者消除危险。住宅所有权人对住宅进行转让、出租、抵押等处分行为，权利受让人仍受住宅居住权约束，不得妨害居住权人的居住权利。
2、居住权人的义务：
（1）居住权人仅基于居住需要对住宅进行占有、使用，不得将住宅用作其他用途；在居住过程中，应妥善使用，尽合理修缮、看护义务；不得将居住权转让、继承；不得出租，但是当事人另有约定的除外，如住宅产权人与居住权人达成合意，允许后者进行出租，则居住权人可将房屋进行出租；
（2）居住权人与住宅产权人就住宅使用要求达成约定时，居住权人应严格按照合同约定的条件以及要求使用住宅，遵守相关约定；居住权的设立原则上为无偿，但当事人可为居住权约定对价，如合同约定了对价内容，则居住权人负有依据合同支付相应对价的义务。
问题思考：已经设立抵押权的不动产能否再设立居住权？
目前民法典及相应司法解释并未有条款专门规定抵押权与居住权冲突时的顺位问题，已设立抵押权的不动产能否再根据权利人的申请设立居住权，当前主要有两个观点：
第一种，已经设立抵押权的不动产，所有权人在为他人申请设立居住权时，应经抵押权人同意。抵押权设立后，当债务人不依约履行债务或者出现合同中约定实现抵押权的情形时，抵押权人可以请求折价或者变卖、拍卖抵押物并就所得价款优先受偿，抵押权是以抵押物的价值作为债务履行的担保，若抵押房产上设立登记了居住权，那么新的所有权人对房屋享有的权利将收到居住权的制约，即使买受人愿意购买，但房产的成交价格会远远低于设立抵押权时预估的房产价值，最后导致抵押权人的债权不能全部优先受偿。根据《民法典》第四百零八条：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。”抵押权人可以要求抵押人停止设立居住权的行为，目前广州市居住权登记办理指引规定中，办理居住权登记的不动产如已办理抵押登记的，需出具抵押权人同意办理居住权登记的证明材料。笔者较认同此观点。
第二种，已经设立抵押权的不动产仍可设立居住权，但实现抵押权时应涤除居住权。
居住权人享有所居住的他人住宅享有占有权、使用权，以满足居住需求，该权利属于物权法律关系中的用益物权类型。而抵押权是指为了担保将来债务得到履行，在债务人或者第三人财产上设立一种若债务人不履行债务或者发生了约定事项，抵押权人有权主张拍卖变卖该财产并优先受偿的权利，该权利属于物权法律关系中的担保物权类型。二者所属权能不一致，二者可并存设立，不需要经过抵押权人同意。但根据《民法典》415条规定以及类推适用抵押权与租赁权的法律规定，应当依据不动产登记簿上登记的权利顺序依次保护，先登记的权利优于后登记的权利，当居住权影响抵押权实现时，应予以涤除。目前深圳市不动产登记部门并未就上述权利关系出具具体的规定。
二、居住权的消灭
居住权的消灭主要有几种情况。第一是居住权人自愿抛弃或居住权人死亡；第二是居住权期限届满或合同约定的解除居住权条件成就时；第三是房屋被征收、征用或房屋灭失。上述情形都会使居住权消灭，居住权消灭的，应当及时办理注销登记。