浅谈“借名买房”风险
为了有效打击炒房行为，让房屋回归真正的居住功能，限制部分人群的房屋购买能力，也出于对市场中真正有房屋需求一族的保护，国家出台了一系列房地产调控政策。
自房屋限购政策开始执行，“借名买房”就成了许多投资房产者的投机利器。但此种方式存在极大的风险，房地产作为不动产，以物权登记为准。在“借名买房”的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是“名义产权人”，而实际出资人则是“实际产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售，或是名义产权人牵涉法律纠纷等情况，实际产权人的权益则难以保证。
接下来，让我们来了解一下，“借名买房”的相关情况。
一、何为“借名买房”？
“借名买房”是指出于某些原因，实际出资买房的人和房屋的名义产权人不同的情况。由于现在购买房子受到政策的限制比较多，有的人可能没有在当地的购房资格，或是为了规避购买房产的税费，就会借他人的名义买房。
二、“借名买房”的原因
“借名买房”普遍存在于全国各地，以深圳等经济发达城市为代表，司法实践中主要原因有以下几种:
1.规避法律、政策的限制:如规避限购、限贷政策等情形;
2.争享特定购房优惠:如非企业职工购买企业集资建房，或交易拆迁安置房、经济适用房等政策保障型住房等情形;
3.隐藏真实财产信息:出于各种原因不便于以其自己名义持有房产等情形;
4.规避交易税费或银行贷款利率上浮等情形。
三、“借名买房”的风险
1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。
2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。
3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。
4.房产被名义购房人转让、抵押或者涉及法律案件被法院强制执行。
四、相关案例
2013年，徐某为了规避限购政策,借用他人名义,花2000多万元在北京市朝阳区购买了一套房产,建筑面积为522.56平方米。
2016年,徐某的借名买房者曾某牵涉一起借款纠纷,以曾某的名义帮徐某购买的那套房屋被法院强制查封。此次查封引来了徐某的不满，并对法院的强制执行提出了异议。徐某认为，这套房实际是由他出资购买的。
原来，徐某此前名下已有两套房，按照限购政策，他是不能在北京买房的。但是，为了规避限购政策在北京再次购买房屋，2012年12月20日，他与曾某签订《房产代持协议》，购买了上述被查封的房屋。双方约定：该房屋所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于徐某；徐某以曾某的名义签订所购房合同及其他相关配套法律文件，交房时所购房屋的房产证、土地使用证登记在曾某的名下；曾某仅代替徐某持有房产，并不享有任何权利，未经徐某的书面同意，曾某不得单方面处分房产。同时，徐某还提交了一系列购房手续以及装修、缴纳燃气费等各种资料，从而证明该房屋不能被法院查封。
此次案件从2016年一直持续到2020年。在4年的时间里，该案件经由辽宁省沈阳市中级人民法院、辽宁省高级人民法院及最高人民法院等审判。经过审判，最高法院认为，根据徐某提供的各种手续资料及证据来看，应当认定该房屋为徐某所购，徐某为该房屋的实际产权人。徐某在上述房屋交易时，属于限购对象范围，其与曾某之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。为规避限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。最终，最高法院认为，徐某与曾某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为该房屋所有权人。
所以，在此案例中，我们可以看出，借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗被认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，也不能排除人民法院对该房屋的执行。也就是说代持协议无效，房屋在完成买卖后就100%归出名人所有。一旦发生任何主观或者客观的变动，出名人只需要返还出资人房款即可，连违约责任都不用承担。因为按照法律规定，代持协议属于无效合同，无效合同的结果就是双方返还。甚至，如果出资人不能用证据显示，买房人用来买房的钱是自己给的，房款都不用返还。对于出名人来说，当然也存在诸多风险，允许他人借名买房，自身购房及贷款资格将被占用，影响将来购房或贷款；而且一旦借名人逾期或无力偿还房贷，出名人将承担违约责任，个人征信也将产生不良记录。出名人因违约失信引起诉讼，或因其他原因造成借名人财产损失的，也需要承担相应的赔偿责任。
同时，最高法院指出，司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。
房屋限制政策在一定程度上保证了房地产这一产业的正常发展，尽可能的维持其自然发展规律，尽量的减少人为的因素对其造成一些不好的影响，可以说这些措施的存在保障了广大消费者的权益，避免了过度投资以及一些投机倒把的行为，对于整个房地产行业的平稳发展有着非常积极的作用。
房屋是很贵重的资产，如果为了能买房而将产权归到别人名下，自己的财产安全则很容易得不到保障，一旦与被借名人产生纠纷，就要花更多的时间和精力去解决问题。并且，借名买房作为违反国家限购政策的违规之举，其风险不可小视。所以，提醒各位买房者，应增强守法意识，切莫通过借名买房钻政策法律空子，规避国家房地产调控政策，或违规购买经济适用房、两限房等保障性住房，还应充分认识到借名买房的风险，防止为贪图炒房、享受贷款优惠等眼前利益，最终导致得不偿失。