小产权房买卖合同
是否合法有效？
近年来，随着商品房价格的不断攀升，中低收入人群在巨大的首付及房贷压力下对商品房望而却步，迫使该部分人群更倾向于选择购买具备明显价格优势的小产权房。但是，具备价格优势的同时也伴随着小产权房买卖隐藏的法律风险。本文着重阐述司法实践对小产权房买卖的效力认定问题，为已购买或有意向购买小产权房的消费者提供参考借鉴。
小产权房的定义
小产权房并非严格意义上的法律概念，在我国现行法律法规中并无明确规定，而是人们在房屋交易过程中约定俗成的叫法。小产权房相较商品房而言，其是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，因此亦称“乡产权房”。
小产权房的种类
小产权房的种类主要包括两类：一是经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子；二是未经过任何国家相关部门和环节审批，在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
小产权房买卖的效力问题
对于小产权房买卖的效力问题，不能一刀切认定有效或者无效，而应当区分具体情况：
（一）本集体组织成员之间的小产权房买卖合同一般认定有效
根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】39号）第二条：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
从以上法律规定可知，小产权房仅能分配给农村集体组织成员，国家禁止小产权房向城市居民出售，但上述法律规定并未明确禁止小产权在本集体组织成员之间流转、买卖，根据私法领域“法无禁止即可为”的原则，本集体组织成员之间的小产权房买卖，在双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，小产权房买卖合同一般应认定合法有效。
司法实践中，对于本集体组织成员间的小产权房买卖基本持认可态度，如广东省高级人民法院(2020)粤民申2516号民事裁定书中认为：“本案中，吴旭波、吴文锋在人民法院查封涉案房屋之前签订了《房地产买卖转让合同》。揭东农商行主张吴旭波、吴文锋并非同一集体经济组织成员或者同村村民，双方所签订的《房地产买卖转让合同》违反法律、行政法规强制性规定应属无效。但经二审法院查明，涉案房屋所在的土地使用权人为砲台居委；砲台社区居民委员会与砲台镇新寨经济联合社共同出具《证明》证实吴旭波、吴文锋均为砲台社区居民委员会辖区管理。故揭东农商行主张吴旭波、吴文锋并非同一集体经济组织成员或者同村村民，与事实不符。上述《房地产买卖转让合同》合法有效”。
（二）本集体组织成员与其他集体组织成员或城市居民的小产权房买卖一般认定无效
从上述法律规定可知，小产权房的买卖只能在本集体组织成员之间进行，向本集体经济组织以外的人员（尤其是城镇居民）转让农村房屋，将扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，不利于保护农民利益，损害社会公共利益，因此，本集体组织成员与其他集体组织成员或城市居民的小产权房买卖一般会认定为无效。但是，也不能全盘否定该类小产权房买卖合同的效力，对于将房屋出售给本集体组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
司法实践中，对于本集体组织成员与其他集体组织成员或城市居民的小产权房买卖主要按照以下两种裁判方式处理：一是以涉案房屋系在农村宅基地上建成的房屋，依法不得向该农村集体经济组织成员以外的人转让，或房屋买卖合同中约定的房屋不具备合法有效的报建手续为由，认为合同违反法律、行政法规强制性规定，认定合同无效。二是以案涉房产已申报历史遗留违法建筑，行政机关审查处理的结果不同，可能对合同效力的认定产生影响，认为应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查，故而裁定驳回起诉。
小产权房买卖认定无效后的处理
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。从上述规定可知，小产权房买卖合同被认定无效后，买受人应当将房屋返还出卖人，出卖人应当将收取的价款返还买受人。对于买受人应合同无效所造成的损失，如资金占用利息、装修、翻建、扩建等产生的费用，司法实践中通常按照买卖双方的过错由双方共担损失，比如，北京市高级人民法院《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》即明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。
总结
综合上述分析，小产权房虽然相较商品房而言具有极大的价格优势，但是却蕴涵着巨大的法律风险，一是拿不到正式的房产证，买受人并非法律意义上的产权人，二是买卖合同一般会被认定无效，当发生纠纷时，法院可能会以“先行后民”为由不予受理，导致维权困难。因此，购买或者销售小产权房须谨慎，建议买受人或者出卖人通过事先咨询律师，在衡量全部风险后审慎进行交易。