卖房还可能遭受重大损失？
房产交易涉及动辄数百万乃至上千万元的投入，对普通家庭而言，更是关乎“身家性命”。然而，在实际的房产交易过程中，由于中介机构的不规范操作、买卖双方对法律风险的忽视，房屋买卖合同纠纷频繁发生，给交易多方带来了不小的困扰。本文将通过一起二手房交易纠纷案例，详细分析在合同履行过程中可能出现的争议焦点，解读法院在裁决此类案件时的逻辑与依据，以期为读者提供一个清晰、透彻的法律分析视角，帮助大家更好地理解和应对房屋买卖合同纠纷，从而保护自己的合法权益。
（一）案由
房屋买卖合同纠纷
（二）当事人
原告（反诉被告、被上诉人）：潘某
被告（反诉原告、上诉人）：贺某
第三人：某房产中介公司
（三）管辖法院
深圳市福田区人民法院、深圳市中级人民法院
2021年1月24日，潘某与贺某、中介公司就买卖位于深圳市福田区房屋签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，房屋转让款总价人民币1050万元，定金人民币60万元。合同约定潘某须于2021年6月24日之前支付首期款（不含定金）人民币780万元至双方约定的银行监管账户、办理资金监管手续、签署网签合同并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的材料，配合银行办理按揭贷款审批手续，贺某须无条件配合。如贺某逾期履行超过十五个工作日的，则潘某有权解除合同并可要求贺某双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。涉案合同签订后，潘某向中介公司支付佣金人民币10万元，向贺某支付定金人民币60万元，并于2021年6月22日备好首期款人民币780万元及相关资料，为2021年6月24日履行合同约定做好准备。
在合同履行期内，潘某曾多次向贺某要求按照合同约定期限办理资金监管和赎楼，但贺某均以身在国外且由于新冠疫情严重无法归国为由拒绝配合潘某去银行开通监管账户、办理资金监管手续、签署网签合同从而导致买卖双方就涉案房产交易停滞，无法按照合同约定如期完成交易内容。2021年7月29日，潘某委托本所分别向贺某和中介公司送达《律师函》，告知解除房屋买卖合同并要求双倍返还定金等事项，随后向深圳市福田区人民法院提起诉讼，要求贺某双倍返还定金120万元，并承担中介费用10万元及维权律师费用。贺某收到潘某起诉法律文书后提起反诉，要求潘某承担违约责任并支付违约金及损失合计260万余元。
贺某未在合同约定的时间内配合办理资金监管手续是否构成违约。
深圳福田区人民法院经审理认为：从本案贺某、潘某、中介公司三方的微信聊天记录及电话沟通可知，中介公司已告知贺某可以通过视频公证的方式委托担保公司办理赎楼后续手续，贺某虽在2021年 5月即已积极订购回国机票，并将航班日期告知潘某，但资金监管、赎楼等手续均可以委托其他人代为办理，并非只有本人办理一种途径，故贺某主张因疫情无法订购更早日期的回国机票并不属于不可抗力因素，贺某在中介公司告知解决路径后并未积极采取视频公证等方式在合理期限内委托他人办理资金监管手续等措施，导致合同无法继续履行，已经构成根本违约，潘某可以行使合同解除权。潘某已经向贺某、中介公司送达要求解除合同的《律师函》，本院确认贺某、潘某之间关于案涉房产的房屋买卖合同关系已经解除，贺某应向潘某双倍返还定金、承担中介费用及维权律师费用，驳回贺某全部诉讼请求。
深圳市中级人民法院经审理认为：第一，中介公司工作人员分别在 2021 年 2 月 2 日、6 月 19 日告知贺某办理视频公证委托手续的相关事宜，但贺某据以主张的微信聊天记录中，均未显示贺某在 2021 年 7 月 15 日前已明确告知潘某或中介公司同意采用该方式办理资金监管手续。第二，贺某另主张资金监管手续可委托他人代为办理，并非本人必须回国。但贺某未能举证证明其已履行上述委托行为。第三，贺某还以潘某未取得银行贷款承诺函作为不履行义务的抗辩理由，由于贺某配合办理资金监管手续、潘某支付首期款至买卖双方约定的银行监管账户系申请按揭贷款的前提条件，因贺某违约在先，其该项抗辩理由亦不能成立。因此，至潘某于2021年7月30日通知解除合同之时，贺某未履行配合义务且达到合同约定的解除条件，一审判决合同解除并由贺某承担相应的违约责任正确。
本案争议焦点在于贺某未在合同约定的时间内配合办理资金监管手续是否构成违约。本案贺某在庭审期间多次强调不知道可通过远程视频公证方式完成委托资金监管及赎楼手续，且新冠疫情构成不可抗力，已提前履行告知义务，不构成违约，相反，潘某单方无故解约构成违约，需承担违约责任。
嘉得信律师经分析认为，基于争议焦点，法庭需要查明事实和法律争议如下：
1.贺某是否按照合同约定于2021年6月24日前办理了赎楼准备手续及资金监管手续？
2.本案是否适用不可抗力情形？
3.潘某解除合同是否符合法律规定和合同约定？
4.本案的违约责任由谁承担？如何承担？
首先，贺某没有按照合同约定于2021年6月24日前办理赎楼准备手续及资金监管手续，已构成根本违约。
其次，本案不能适用不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条之规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》也指出，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小处理案件。本案中，一方面新冠疫情已常态化且得到有效控制，另一方面，贺某仍可选择公证委托方式如期履行合同，新冠疫情显然不是合同目的无法实现的唯一因素。综上，在疫情防控已进入常态化模式，已被公众所知悉、所能预见的大背景下，贺某完全有办法通过提前安排回国行程或者通过远程视频公证委托等可替代履行的方式促成合同约定的赎楼手续及资金监管手续如期办理。且本案涉及新冠疫情的因素完全是可预见、可避免、可克服的，贺某主张其构成不可抗力缺乏事实和法律依据，贺某不能因此主张免除违约责任。
复次，潘某在贺某逾期履行赎楼准备手续及资金监管手续后，依据合同约定行使解除权，具有事实及法律依据。最后，因潘某不存在违约行为，故贺某在反诉中主张的违约金及损失缺乏事实和法律依据，不应予以支持，且由于贺某逾期行为构成违约，其应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
本案中，潘某诉求之所以能获得支持，一是合同条款相对完善，有据可依。二是潘某自身具有一定的证据意识，保留了重要的证据材料。三是潘某及时寻求律师帮助，在律师的指导下及时行使了解除权，为获得双倍返还定金等赔偿奠定基础。本案中，贺某诉求未能得到支持，除双倍返还定金120万，承担中介费用10万及潘某维权律师费用外，还承担着房价下行造成的较大损失。
嘉得信律师建议，房屋买卖双方均应秉持契约精神，严格按照合同约定履行自身义务，如遇突发事件，尽量友好协商处理，无法协商时，及时咨询专业人员，固定证据，行使法定权利，避免扩大损失，悔之晚矣。