農民宅基地建設用房和農村集體經濟組織統一建設開發的小產權房均不能上市自由流通，僅能在本集體經濟組織內部轉讓流通，它們不具有普通商品的價值屬性，故不能辦理抵押登記，不論是農村房屋發證管理機關還是其他組織辦理的抵押登記，均屬無效行為。
根據《特權法》第184條之規定，耕地，宅基地，所有權、使用權不明或者有爭議的財產不得抵押。
小產權房建設用地有的屬於耕地，有的屬於宅基地，有的屬於產權不是晰的土地或者有爭議的土地，總之，它們都屬於沒有變更成為商業用途的土地，故不能隨意處置。
國家房地產登記管理機關不得為其頒發合法的房產證、土地使用權證，更不能辦理抵押登記。
來源：找法網
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