从2023年9月7日开始，深圳受台风影响遭受了前所未有的暴雨，多地水位持续暴涨，城市道路多处积水严重，台风暴雨考验小区防洪防涝能力，因为没有提前做好充足的准备，强降雨导致了地下车库倒灌，许多小区地下车库被淹。在遭受车辆损失后，业主纷纷想向物业公司主张赔偿责任,那究竟物业是否应该承担赔偿责任呢？
一、业主与物业公司成立何种法律关系
准确认定合同关系是区分争议当事人责任的基础，实务中在业主车辆停放方面，业主与物业公司主要涉及保管合同与物业服务合同两种法律关系。
（一）保管合同
1.法律依据
根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二十一章的规定，构成保管合同需同时满足两个条件：一是双方当事人对保管事宜达成一致的意思表示，二是实际交付并控制车辆。
2.认定要点
双方当事人对保管事宜达成一致的意思表示的形式主要有：（1）签订了书面保管合同；（2）相关合同中有关于车辆保管的明确约定；（3）其他可推定有保管意思表示的行为，如在实践中，停车场出具车辆进出凭证，即在车辆出停车场时，需要管理者核查停车凭证方可放行，可以认定管理者对车辆有保管的意思表示。
（二）物业服务合同
1.法律依据
《民法典》第九百四十二条第一款规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”《物业管理条例》第三十五条也规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”。
2.认定要点
物业服务合同的认定，主要审查双方合同约定。双方未签订物业服务合同的，依据收费的标准、现场标识、车辆进出的手续等认定双方有无管理服务的合意加以判定。
实践中，通常首先根据双方真实意思表示、收费标准、是否实际控制车辆等判断是否符合保管合同的认定要件，如符合，则认定保管合同关系，如不符合，则通常认定为物业服务合同关系。
区分不同性质合同关系的意义在于，不同合同关系下当事人的权利义务不同。在保管合同关系下，物业公司作为保管人若造成保管物毁损、灭失则承担赔偿责任。在物业服务合同关系下，物业公司的安全防范义务只需达到一般的注意义务即可。
二、暴雨是否属于不可抗力
根据《民法典》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力包括自然灾害如台风、地震、洪水、海啸、冰雹以及战争、罢工、骚乱等社会现象。
鉴于现代社会已经建立完善的天气预报和自然灾害预警系统，因此通常意义上的暴雨，作为可以预见的天气现象，是可以预防和避免的。即便是特大暴雨，在大部分情况下，积水都是慢慢积累的一个过程，这个过程并不是不可判断不可抗力的，仅是暴雨导致出现积水将业主车辆淹没损毁，法院通常不会认定为不可抗力，这种情况下物业如果存在不作为或者存在管理过失，需要承担相应赔偿责任。
但如果是极端天气下的特大暴雨或洪涝灾害，若物业公司已经采取了相应预防措施，仍无法阻挡暴雨对业主车辆的损毁时，通常会认定属于不可抗力，免除物业公司部分或全部赔偿责任。
此外，根据《民法典》第五百九十条的规定，因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。若物业公司发现暴雨导致车库淹没已经无法避免，则应及时通知业主挪车以避免或减小业主损失，未及时通知车主挪车致使业主车辆损失发生或加重的，仍应承担相应赔偿责任。
三、物业公司是否尽到相应管理责任
物业公司在暴雨等自然灾害中是否尽到相应管理责任主要从如下几点加以判断：
（一）事先有无应对突发水灾的工作预案，如人员安排及防涝物资准备等；
（二）有无积极履行及时的预先提醒，如已有暴雨预警时，有无事先提醒业主；
（三）暴雨发生时，有无采取切实可行的实时抢救措施，如安排抢险人员进行抢险，设置防洪沙袋筑坝防水，开启排水设施等；
（四）在预见到暴雨即将失控时，有无及时通知业主将车开至地面以避免损失。
四、业主是否尽到合理注意义务
业主本身对自己的财产应负有合理注意义务，如没有尽到合理注意义务则对自身的损害也应当承担相应的责任。如气象部门已提前发布暴雨预警或物业公司已向业主预先提醒，业主虽将车辆停在地下车库，但仍能掌控自己的车辆，在台风及暴雨前应采取措施尽量避免或减少损失，否则对车辆被淹亦存在过错，根据民法等价有偿和公平合理原则，会减少物业公司的赔偿责任。
五、重要提示
（一）即便暴雨属于不可抗力，物业公司也并非就无须承担任何责任。只要物业公司存在管理过失或违反合同约定，则不能免除自身责任，应向业主承担全部或部分赔偿责任；
（二）物业公司承担赔偿责任时，业主受损车辆有车损险（含涉水险）的，由保险公司向业主赔付，不足部分由物业公司在责任范围内赔偿，保险公司在受损车辆车损险赔付后，可向物业公司进行追偿；业主受损车辆无车损险（含涉水险）的，由物业公司在责任范围内赔偿；
（三）业主虽将车辆停在地下车库，但车辆仍由业主掌控，因此业主对车辆仍有一定的管理责任，在气象部门提前发布暴雨预警或物业公司通知后，业主自身也应积极采取措施尽量避免或减少损失。
六、相关案例
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序 号 |
案 号 |
名 称 |
裁判观点 |
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1 |
(2019)粤01民终22003号 |
广州中贸物业管理有限公司、中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司保险人代位求偿权纠纷案 |
物业公司与车辆车主或实际使用人即便没有签订保管合同，从物业公司每月向涉案车辆的实际使用人收取月保费用的事实来看，物业公司与涉案车辆的车主或实际使用人已形成有偿保管的法律关系，双方均应依约定全面履行自己的义务。 |
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2 |
(2021)粤01民终10532号 |
潘敏、潘志仁、广州市瑞丰物业管理有限公司物业服务合同纠纷案 |
保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。实际使用人使停车卡进出小区，停放车辆后仍对该车辆实际占用和控制。因此物业公司对涉案车辆履行的并非保管义务，其收取的车位管理费属于管理服务费性质，不属于保管费性质。实际使用人与物业公司之间就涉案车辆不成立保管合同关系，而是物业服务合同关系。 |
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3 |
(2022)晋05民终485号 |
苗某、王某、山西铭基房地产开发有限公司、晋城市安其居物业管理有限公司、晋城市凤凰物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案 |
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。暴雨是否属于不可抗力，需要同时满足上述法律规定的三个条件。其中关于不能避免并不能克服，是指当事人已经尽到最大努力和采取一切可以采取的措施，仍不能避免某种事件的发生或克服事件所造成的损害结果。暴雨之于车库被淹是否构成不可抗力，还需要考察各方当事人是否尽到最大努力，采取一切可以采取的措施避免车库被淹，而损害后果仍然发生。物业公司若没有尽到相应的管理责任导致车库被淹，不符合不能避免并不能克服的情形，因此暴雨不构成不可抗力。 |
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4 |
(2010)粤高法民二申字第640号 |
中国太平洋财产保险股份有限公司东莞分公司、东莞市怡丰物业管理有限公司保险人代位求偿权纠纷案 |
车库遭遇特大暴雨，所处地域处于地势相对低洼路段，物业公司采取了切实可行的实时抢救措施仍无法克服车库被水淹情况的发生，该暴雨属于民法上认定的不可抗力情形。 |
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5 |
(2019)粤0104民初952号 |
徐步高、广东宏德科技物业有限公司保管合同纠纷案 |
作为车主，本身对自己的财产应负有谨慎注意义务，在台风及暴雨前应采取措施尽量避免或减少损失。如果业主本身对车辆被淹存在过错，根据民法公平合理原则，应减少物业公司一方的赔偿责任。
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